02 “买卖不破租赁”需有前置条件
      房产流拍直接损害了债权人的财产利益，如果拍卖房产上设立了抵押，拍卖房产变现后应优先清偿抵押权人的债权，那么房产流拍首先损害的是抵押权人的财产利益。而竞买购房者拍得房产后发现存在长期租约导致不能入住使用房产的，其权益也同样受到严重侵害。
      值得一提的是，该拍卖房产是否是在抵押权设立之后出租的，这一点将成推翻“买卖不破租赁”的关键点所在。
      鄢礼丽律师认为，根据《物权法》第一百九十条第二款规定:“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”抵押权人可以据此起诉至法院请求审查租赁合同的合法性。
      如审查发现租赁合同确属真实的，且是在设立抵押之后成立的，该租赁合同也不能约束竞买人；但如果是设立抵押之前成立的，则该租赁合同继续有效，抵押权人仅可请求取得租金收益。
      鄢礼丽律师认为，“先抵押后租赁，租赁不能对抗先登记的抵押”，这个规定是“买卖不破租赁”的例外，在司法实践中还有很多不同的适用。
      推翻“买卖不破租赁”有个非常重要的前置条件，即抵押权在先，租赁在后，一定要满足这个先后条件，才有推翻的基础。如审查发现租赁合同系伪造的，那么竞买人或抵押权人均可追究房产原业主和承租人赔偿损失和妨碍司法的法律责任，严重的可追究其妨碍司法的刑事责任。
      而对于竞买人（法拍房购房者）来说，鄢礼丽律师认为，竞买人在竞拍法拍房时，需要高度重视法院的风险提示，一定要前往房产登记部门核实拍卖房产的建筑面积、性质、用途、是否拖欠地价及土地使用费，是否存在抵押以及抵押时间，抵押债务金额等具体问题。
      还有一点需要注意的是，拍卖房产最后均以实物现状为准，法院不保证拍卖房产的瑕疵，法院不负责清场。鄢礼丽律师提醒，竞买人一定要实地察看房产，了解拍卖房产有无人居住，是自住还是租赁，租赁期限，是否拖欠水、电、煤气、管理费等，到辖区派出所了解该房产的户口登记情况，能否满足户口迁移等事项。
提醒 
      鄢礼丽律师在此提醒广大竞买人(购房者），随着淘宝拍卖房产逐渐进入市民购买房产的选择视野里，该类纠纷将更多的进入法院裁决，而不再是无药可解。目前，深圳市福田区人民法院已判决一宗拍卖房产类似的纠纷。如果竞买人在承受巨大风险购得房产仍遭遇类似不法侵害时，可以使用法律武器维护自己的合法权益。